Αξιολόγηση σημείου

Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες για την επιτυχία μιας επιχείρησης είναι η επιλογή του κατάλληλου σημείου για να στηθεί η μονάδα Franchise ή ακόμα και η αυτόνομη επιχείρηση.

Έχουμε πολλές φορές γράψει για το πόσο σημαντικό είναι να επιλέξουμε τη σωστή, την κατάλληλη για εμάς εταιρεία, προκειμένου να ενταχθούμε σ’ ένα δίκτυο franchise και να δημιουργήσουμε τη δική μας επιχείρηση. Εφόσον λοιπόν ακολουθήσουμε τη σωστή διαδικασία αξιολόγησης ξεκινάει η φάση της υλοποίησης.

Ας δούμε λοιπόν ποια είναι τα στοιχεία αυτά που πρέπει να λάβουμε υπόψη μας ώστε να αξιολογήσουμε το κατάστημα ή την έδρα της επιχείρησής μας.

είδος επιχείρησης

Ένα εμπορικό κατάστημα είναι απολύτως απαραίτητο να βρίσκεται μέσα στην αγορά δίπλα στα εμπορικά καταστήματα, είτε αυτά είναι ανταγωνιστικά είτε έχουν συμπληρωματικές χρήσεις.  Αν για παράδειγμα φτιάξουμε ένα κατάστημα μόδας στην ήσυχη γειτονιά μας, δίπλα στο κρεοπωλείο και το φούρνο έχουμε σχεδόν σίγουρη την αποτυχία. Ο καταναλωτής θέλει επιλογές όταν ψωνίζει, θέλει να βρίσκεται στον κόσμο και στην κίνηση.

Αντίστοιχα όταν θέλουμε να φτιάξουμε ένα καφέ πάλι είναι απαραίτητο να τοποθετηθούμε στην πιάτσα δίπλα στον ανταγωνισμό. Ο καταναλωτής δεν έχει ανάγκη τόσο τον καφέ όσο να συναναστραφεί με άλλους ανθρώπους, να σχολιάσει, να παρατηρήσει, να φλερτάρει. Διαφορετικά θα μπορούσε να πιει τον καφέ του στην βεράντα του σπιτιού του. Τέλος τα καθημερινά εστιατόρια ή τα μαγαζιά με σνακ θα πρέπει επίσης να βρίσκονται στο σημείο που κινείται ο κόσμος. Αντίθετα ένα εστιατόριο εξόδου μπορεί να στηθεί ακόμα και σε απόμερο σημείο αφού θα επιλέξει άλλους τρόπους προβολής, καθώς και τη φήμη που θα προσπαθήσει να δημιουργήσει.

Σ’ ένα φροντιστήριο είναι απολύτως απαραίτητη η προβολή (ταμπέλα) η πρόσβαση, η εύκολη στάση και η στάθμευση και όταν αφορά σε μικρά παιδιά σημαντικό ρόλο θα παίξει και η ασφάλεια.

Parking

Στις μέρες μας η μεγάλη ανάγκη του καταναλωτή είναι, αν γινόταν να έμπαινε και με τ’ αυτοκίνητό του στο κατάστημα που θέλει να ψωνίσει. Το στοιχείο λοιπόν αυτό δεν μπορούμε να το αγνοήσουμε. Υπάρχουν πάρα μα πάρα πολλοί καταναλωτές που εγκαταλείπουν τα αγαπημένα τους μαγαζιά ή ακόμα και ολόκληρες αγορές διότι δυσκολεύονται να παρκάρουν. Ακόμα και αν υπάρχουν σε μια αγορά, χώροι στάθμευσης επί πληρωμή, θα πρέπει να καταγράψουμε ποιο είναι το κόστος στάθμευσης. Ας σημειωθεί ότι ακόμα και μεγάλα εμπορικά κέντρα έχουν αποτύχει εξαιτίας της τιμολογιακής πολιτικής του parking, ενώ άλλα κέντρα οφείλουν μέρος της επιτυχίας τους στη φθηνή πολιτική στάθμευσης ή πολύ περισσότερο στη δωρεάν στάθμευση.

Εμπορικά κέντρα

Η απειλή! Ο τρόμος των παραδοσιακών αγορών! Τα έχουν όλα. Πολλές επιλογές, συμπληρωματικές χρήσεις, υπεραγορές, πάρκινγκ, κλιματισμό, ασφάλεια, εύκολη πρόσβαση, δημιουργούν events κάνουν ενέργειες μάρκετινγκ και λειτουργούν όλα τα καταστήματα ως ενιαίο σύνολο. Το πρόβλημα και ο κίνδυνος είναι ότι πρέπει κάποιος να προβλέψει την πορεία του κέντρου, περίπου ένα χρόνο πριν την έναρξη λειτουργίας του. Τα εμπορικά κέντρα είναι μια ενιαία αγορά που… «φυτεύεται» εκεί που κάποτε υπήρχαν χωράφια ή νεκρά κτίρια. Το μεγάλο στοίχημα λοιπόν είναι αν θα καταφέρει το συγκεκριμένο κέντρο να γνωστοποιήσει την παρουσία του και τις δυνατότητες που προσφέρει στους καταναλωτές. Θα πρέπει να προσέξουμε και πάλι ποια θέση θα επιλέξουμε για το κατάστημά μας (κυκλοφορία καταναλωτών, ασανσέρ, σκάλες, διάδρομοι, προβολή κ.λπ) Επίσης θα πρέπει να προσέξουμε πάρα πολύ την σύμβαση μίσθωσης ή την σύμβαση εμπορικής συνεργασίας που αποτελεί νέα μόδα και δεν παρέχει στον μισθωτή, την ίδια προστασία που παρέχει η σύμβαση μίσθωσης. Ακόμα θα πρέπει να εστιάσουμε στα σημεία εκείνα των συμβολαίων που υπάρχουν βαρύτατες ποινικές ρήτρες και υποχρέωση για ελάχιστο χρονικό διάστημα παραμονής στη μίσθωση. Με πιο απλά λόγια αν δεν πας καλά και θέλεις να κλείσεις στα δύο χρόνια ενώ έχεις υπογράψει κλειστό συμβόλαιο για εννέα χρόνια, θα πρέπει να καταβάλεις όλα τα μισθώματα για τα υπόλοιπα εφτά χρόνια.

Ενοίκιο και αέρας

Κάποιοι άνθρωποι, συνήθως εντελώς άσχετοι με την επιχειρηματικότητα, καθώς βρίσκονταν στην περίοδο του ροζ ονείρου για επιτυχημένη επιχείρηση, δέχτηκαν αβίαστα το υπέρογκο ποσό που ανέφερε για πλάκα (για να δούμε τι ψάρια θα πιάσουμε;) ένας ιδιοκτήτης και σιγά  - σιγά δημιουργήθηκε ένα κατεστημένο και όλος αυτός ο παραλογισμός θεωρείται φυσιολογικό και δεδομένο.

Το ενοίκιο, λοιπόν, παρακαλώ σημειώστε ότι δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 10% του τζίρου μιας επιχείρησης. Έτσι λοιπόν πριν μισθώσετε ένα κατάστημα υπολογίστε τον προσδοκώμενο τζίρο κατεβείτε πιο χαμηλά, γιατί πολύ αισιόδοξους σας βρίσκω και πολλαπλασιάστε με 10% για να βρείτε το ανώτατο ενοίκιο που πρέπει να πληρώσετε.

Αν το ποσοστό που προκύπτει είναι μεγαλύτερο, τότε χρειάζεται μεγαλύτερη και πιο εξειδικευμένη μελέτη ή χρειάζεται … να την κάνετε μ’ ελαφρά πηδηματάκια.

Για τον αέρα τι να πω, βγάζω καπνούς και μόνο που το σκέφτομαι. Αποτυχημένοι επιχειρηματίες οχυρώνονται πίσω από το καλό σημείο και αναζητούν τον κότσυφα που θα πληρώσει τη ζημιά τους. Επίσης θρασύτατοι και υπεροπτικοί ιδιοκτήτες ακινήτων, απαιτούν μαύρο χρήμα για το... τίποτα.  Η κατάσταση βεβαίως διαιωνίζεται αλλά σιγά – σιγά κάποιες αγορές εγκαταλείπονται και ο αέρας πληρώνεται με αέρα.

Παρακαλώ και πάλι πριν το παίξετε άνετοι κα πληρώσετε τον αέρα που σας ζητούν διαιρέστε το ποσό του αέρα με τα χρόνια της μίσθωσης και ύστερα δια 12 που είναι οι μήνες του έτους. Το ποσό που θα προκύψει προσθέστε το στο ποσό που σας ζήτησαν σαν ενοίκιο. Π.χ αν η μίσθωση είναι 12ετής, το ενοίκιο 6.000 Ευρώ και ο αέρας 180.000 Ευρώ τότε το πραγματικό ενοίκιο διαμορφώνεται ως εξής: 180.000 Ευρώ:12 (έτη μίσθωσης) = 15.000 Ευρώ: 12 (μήνες) = 1250 Ευρώ + 6.000 Ευρώ = 7.250 Ευρώ πραγματικό ενοίκιο. Στις παραπάνω πράξεις δεν υπολογίζουμε το κόστος του χρήματος, το επιτόκιο δανεισμού  κλπ.

Υπάρχουν πολλά ακόμα στοιχεία που θα πρέπει να μελετήσουμε προκειμένου να επιλέξουμε το ιδανικό σημείο δημιουργίας της επιχείρησης. Θα πρέπει να θυμόμαστε όμως ότι κανένας παράγοντας επιτυχίας δεν αρκεί από μόνος του. Γι αυτό άλλωστε υπάρχουν εκατοντάδες καταστήματα που δημιουργήθηκαν στο ιδανικό σημείο αλλά τελικά απέτυχαν. Χρειάζεται να εξασφαλίσουμε όσα το δυνατόν περισσότερα στοιχεία που θα περιορίσουν το ρίσκο και θα εξασφαλίσουν την επιτυχία. Κλείνοντας θα ήθελα να θυμάστε ότι πολύ συχνά ένας παράγοντας αποτυχίας είναι η εκλογίκευση. Δηλαδή σε καμιά περίπτωση δεν θα πρέπει να μπούμε στην παγίδα «όσα δεν φτάνει η αλεπού, τα κάνει κρεμαστάρια».  Πρέπει να είμαστε ειλικρινείς με τον εαυτό μας και να ξέρουμε τι είναι πιθανόν να χάσουμε κάθε φορά που συμβιβαζόμαστε.

Εμπορικά κέντρα. Η απειλή! Ο τρόμος των παραδοσιακών αγορών! Τα έχουν όλα. Το πρόβλημα και ο κίνδυνος είναι ότι πρέπει κάποιος να προβλέψει την πορεία του κέντρου, περίπου ένα χρόνο πριν την έναρξη λειτουργίας του.

Το ενοίκιο δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 10% του τζίρου μιας επιχείρησης. Αν το ποσοστό που προκύπτει είναι μεγαλύτερο, τότε χρειάζεται μεγαλύτερη και πιο εξειδικευμένη μελέτη ή χρειάζεται … να την κάνετε μ’ ελαφρά πηδηματάκια.

Δημήτρης Μήτος